Pourquoi faut-il investir dans l’immobilier?

Des prix en baisse et des taux de crédit au plus bas : l’année 2015 sera celle de l’investissement immobilier. Nos conseils sur les actifs à privilégier pour profiter de cette conjoncture ­favorable à la pierre.
Comparé aux obligations d’Etat sur 10 ans (OAT) qui rapportent 0,6 % et aux assurances-vie en euros qui offrent 2,5 à 3 %, «l’immobilier est, aujourd’hui, l’actif qui offre le meilleur ratio risque/rendement», analyse Bruno Stein, fondateur de Coravim, société spécialisée en immobilier d’investissement. «Il faut profiter de l’effet de levier du crédit. Actuellement, on peut emprunter à des taux autour de 2,5 % pour acheter des actifs de qualité qui rapportent entre 3 et 6 %. Les loyers couvrent alors la totalité des intérêts et permettent même d’amortir le bien», explique-t-il. Bonne nouvelle, les taux ne devraient pas augmenter… au contraire. «Avec la politique menée par la Banque centrale européenne, les taux devraient rester très bas et, sans doute, encore baisser. La barre des 2 % pourrait être franchie dans les mois qui viennent», anticipe Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

Autre élément favorable à l’investissement, les prix des logements sont en baisse. Ils ont décru dans la majorité des grandes villes de province. «Les prix ont retrouvé leur niveau de 2007», constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
Les précautions indispensables pour réussir votre investissement

Malgré la conjoncture favorable, vous devez rester prudent. Pour un logement, privilégiez la proximité des transports, des écoles et des commerces. Adaptez votre investissement aux spécificités du secteur. En centre-ville, préférez les petites surfaces appréciées des étudiants et des jeunes couples. Dans les banlieues résidentielles, au contraire, privilégiez les grands appartements ou les maisons, des biens convoités par les familles.

En immobilier commercial, l’emplacement est la clé de voûte d’un investissement réussi. Une boutique ne restera pas vide longtemps si elle est bien placée. Vérifiez la qualité de la zone de chalandise: facilité d’accès et de stationnement, dynamisme des commerces environnants, présence d’une enseigne susceptible d’attirer un flux d’acheteurs (un supermarché, par exemple).
Un nouvel avantage pour l’investissement locatif neuf

Entré en vigueur le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel séduira sans doute davantage que son prédécesseur, le Duflot. En effet, même si la trame est identique (vous bénéficiez d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf que vous vous engagez à louer pour une durée déterminée en respectant des plafonds de ressources des occupants et des maxima de loyers, variables en fonction de la localisation du bien et de sa surface), le Pinel est plus souple. Ainsi, l’engagement locatif peut être de 6, 9 ou 12 ans, assorti d’une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement (auparavant 9 ans et 18 % d’avantage fiscal). «Mieux vaut optimiser la souplesse accordée par la loi et commencer par s’engager sur 6 ans pour ensuite repartir, deux fois de suite, sur un engagement triennal», conseille Olivier Rozenfeld, président de Fidroit, société spécialisée dans le conseil en valorisation patrimoniale. Si vous avez réalisé votre opération Pinel depuis le 1er janvier, vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants. «La possibilité de louer à ses enfants en conservant l’avantage fiscal est un signal fort envoyé par le législateur. Un autre signe positif a été la remise à plat des zonages. De grandes villes comme Lille, Lyon ou Marseille sont passées de zone B1 à A. Cela permet de pratiquer des loyers (12,42 €/m² au lieu de 10 €/m² ; ndlr) davantage conformes aux niveaux de marché», relève Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel transaction neuf. Bien menée, une opération Pinel peut rapporter 3,5 %, avant fiscalité.

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