Le secteur de l’immobilier en Tunisie
Nous avons dans notre compilation sur le secteur de l’immobilier publié, par thèmes, deux articles, et restait à publier la 3ème partie.
Mais suite aux évènements de la révolution, nous avons reporté la publication de la troisième partie. Aujourd’hui nous publions la compilation des trois articles, en espérant que cette analyse suscitera votre satisfaction.
I/Aspect Général
L’immobilier en Tunisie devient vraiment un phénomène curieux et étonne de plus en plus. Les prix deviennent si surréalistes que le citoyen moyen n’ose plus, aujourd’hui, songer à avoir un domicile. Rien que d’y penser, cela donne mal au cœur et… à la poche.
Comment ne pas s’étonner quand on voit des immeubles et des quartiers entiers qui ne trouvent pas preneurs et pourtant les prix du neuf n’arrêtent jamais de partir à la hausse, atteignant même des niveaux astronomiques jusqu’à frôler le ridicule voire le « comique ».
Comique parce que les prix minimum proposés par nos chers promoteurs immobiliers ne s’adressent plus au tunisien ordinaire mais au tunisien riche, très riche. Le tunisien moyen, lui, n’entre plus en ligne de compte et est à des années lumières de ce qui est proposé. Sinon comment expliquer le prix du mètre carré habitable atteignant très aisément et de prime abord, sans luxe ni fioriture, les 1200 dinars dans des quartiers on ne peut plus ordinaires. Et on n’est pas au bout de la course, car ce prix peut atteindre les 2500dt/m2 dans certains quartiers huppés.
Un appartement de 100 m2 va atteindre les 120000 dinars et peut aller jusqu’à 150000 dinars. Dépenser 150000 pour un appartement de 100 m2, c’est vraiment une misère et c’est plus que cher.
Que penser alors, si on voulait habiter une maison individuelle de 200 m2 habitable avec un petit jardin. On va calculer cet exemple sur les prix d’une ville non loin de Tunis : Nabeul par exemple.
Faisons le calcul : 300m2 à 400 d le mètre, cela fait 120000 dt pour le terrain. Les frais de construction vont s’élever à 100000 dt. Les frais divers vont être de l’ordre de 10000. Le montant du crédit contracté auprès de la banque va donc être de l’ordre de 230000dt sans compter les intérêts bancaires, et de 250000 dt avec les intérêts. 250000 divisé par 240 mois (20ans), cela fait un remboursement de 1040 dt/mois.
A noter que la loi ne permet pas que ces remboursements dépassent les 40% du salaire. Ces 1040 dt/mois représentent donc la fraction des 40% maximum du salaire et donc au tunisien désirant avoir cette « minuscule » maison « de rêve » de gagner, (faites le calcul) 2604 dinars/mois au moins. On se demanderait, suite à cet exercice de calcul simplissime, qui aujourd’hui, en Tunisie, peut se vanter de gagner 2604 dt et plus ? Et cet exemple n’est pas celui de Tunis mais des provinces, alors si votre rêve est d’acquérir cette maison à Tunis cela relèverait plus du miracle…
A la façon du chanteur Alain Bashung dans sa chanson « Dans ma petite entreprise, je connais pas la crise », les promoteurs tunisiens font mine de ne pas connaitre la crise. Même au paroxysme de la crise mondiale qui a ébranlé, sans équivoques, l’économie, les professionnels allèguent que cette crise n’est pas passée par là. Naïveté ou professionnalisme, toujours est-il que se sont de vrais comiques ces promoteurs. Par leurs attitudes, ils essayent de dissimuler ce que tout le monde sait déjà.
Pour eux, L’immobilier est la principale valeur refuge en Tunisie, donc les clients sont toujours aussi nombreux. Par ailleurs, avec les taux bas de rémunération de l’épargne auprès des banques, les promoteurs savent, surtout avec les bilans explicites qu’ils reçoivent des banquiers concernant les niveaux et taux d’épargne en pourcentage et en valeur, que l’équation joue en leur faveur : l’investisseur n’ayant pas beaucoup d’autres options que l’immobilier, finira par y revenir. Cette absence de choix fait même partie des fondamentaux du « métier » avec la collaboration étroite, des banquiers, premier allié des promoteurs-spéculateurs et pour cause…
Pourtant, les indicateurs parlent sans ambiguïté et sont nettement moins sereins que ces « crocodiles » veulent bien nous faire croire. Entre leur bavardage erroné et la réalité, il y a un fossé immense en long et en large: L’immobilier est en crise aigue pour deux raisons essentielles: d’une part les prix deviennent fous et d’autre part, le tunisien s’abstient à acquérir parce qu’il connait ses limites et que les prix exigés constituent une barrière haute, insurmontable qui le dépasse, au moins, d’une génération.
Le paradoxe tunisien c’est des prix qui flambent contre des invendus nombreux ! Qui de David ou de Goliath ira à avoir raison?
Tout laisse à penser que ces promoteurs ont adopté un pacte informel. Un genre de cartel, dangereux, anti-concurrentiel et sévèrement répréhensible par la loi, pour une entente illicite et sur les prix et sur les produits visant le même objectif : maintenir des prix de vente à un niveau artificiellement élevé.
Le« Grand Tunis », est « infesté » d’invendus qui se comptent par milliers. Ennasr, Ennahli et maintenant les nouveaux quartiers fantômes qui se nomment Lac 2, Centre Urbain Nord ou encore Ain Zaghouan.
La nuit, ces quartiers non habités sont dans le quasi ténèbre. Appartements et maisons sont éteints, il n’y a personne… Pourtant, ils sont mis en vente depuis cinq ans au minimum et plus. Certains chantiers sont même ralentis, voire suspendus, par les promoteurs… ce qui traduit des difficultés certaines.
Bizarrement, les prix dans ces quartiers n’ont pas baissé. Bien au contraire, ils n’ont pas arrêté de flamber. En fait ces promoteurs ont une démarche assez audacieuse puisqu’ils veulent, absolument et quoi qu’il en soit, infléchir la marche de la loi de l’offre et de la demande pour lui donner une évolution contraire à ce qui est ordinaire dans un marché concurrentiel. Leur devise: plus il y a d’invendus, plus les prix montent c’est-à-dire ceux qui achètent payent pour ceux qui n’achètent pas et ainsi de suite. Et ils veulent en faire la règle économique désormais.
Selon leurs calculs, plus cette démarche fera jurisprudence dans le temps, plus elle sera légitime et acceptée par étapes jusqu’à s’installer comme une règle macro-économique incontournable, naturelle et indiscutable.
Soutenus qu’ils sont par les banques, aux ressources infiniment illimitées, le cocktail devient vraiment explosif et relève d’un lobby de grande envergure car les banques sont aussi partie prenante dans cette affaire puisqu’elles couvrent ces promoteurs et profitent d’accorder des crédits de plus en plus élevés selon les prix qui flambent aussi. Tout est minutieusement calculé et les banques comme les promoteurs se frottent les mains. Que peut faire dans ce cas un citoyen ordinaire ou un collectif d’acheteur contre ce rouleau compresseur constitué du tandem banque-promoteur ?
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